Immobilier: encore de bonnes affaires à réaliser

Le marché enregistre ses premières hausses de prix. Raison de plus pour passer à l'acte.

Immobilier: encore de bonnes affaires à réaliser

Les Français se précipitent aujourd'hui dans les agences et dans les bureaux de vente après des années d'attentisme et de méfiance. Un mouvement irrépressible qui a commencé à la fin de 2015, s'est amplifié en 2016 pour s'accélérer au premier trimestre 2017. Et qui concerne toutes les bourses. Ni l'hiver -la basse saison pour l'immobilier- ni l'approche des élections, une période traditionnellement calme, n'ont douché l'enthousiasme des acheteurs. 

Le marché de l'ancien "très actif et fluide"

Bien au contraire. Conscients de vivre une période exceptionnelle, grâce à la prodigieuse chute des taux de crédit et à la relative sagesse des prix, ils sont plus que jamais déterminés à s'engager: "Ils ont raison. Il faut remonter très loin pour retrouver une conjoncture aussi favorable", analyse Michel Mouillart, professeur d'économie à l'université Paris Ouest. A Paris, à Lyon, à Bordeaux ou à Nantes, dans le neuf comme dans l'ancien, le nombre de transactions a explosé, dépassant celui des années 2004-2007. Un élan qui pourrait pourtant ralentir, avec la remontée annoncée des taux et celle des prix, déjà amorcée. 

Source: CGEDD d'après DGFiP (Medoc)/bases notariales/estimations Fbaim pour 2016. Après un début de reprise en 2015, le marché de la revente a connu une année exceptionnelle en 2016, avec un nombre de transactions en forte hausse, confirmant la volonté des Français de profiter des conditions favorables pour accéder à la propriété.

Source: CGEDD d'après DGFiP (Medoc)/bases notariales/estimations Fbaim pour 2016. Après un début de reprise en 2015, le marché de la revente a connu une année exceptionnelle en 2016, avec un nombre de transactions en forte hausse, confirmant la volonté des Français de profiter des conditions favorables pour accéder à la propriété.

Rien ne semble arrêter les acquéreurs dans leur nouvelle quête immobilière. Dans l'ancien, où les transactions ont augmenté de 20% en deux ans, "le marché est très actif et fluide", affirme Bernard Cadeau, président d'Orpi. Les agences ne désemplissent pas et "les clients se battent pour être les premiers à visiter, afin de ne pas rater une occasion", s'exclame Nathalie Naccache, directrice des agences Fortis Immo de la capitale.  

Le neuf gagné par l'euphorie

Dans le neuf, l'heure est également à l'euphorie, avec près de 150000 ventes en 2016, soit une hausse de 21% en un an. "Il faut remonter au début des années 2000 pour retrouver de tels résultats", se félicite Alexandra François-Cuxac, de la Fédération des promoteurs immobiliers de France. Une frénésie qui se vérifie tous les jours sur le terrain.

A Strasbourg (Bas-Rhin), Nexity a enregistré la réservation de 50 appartements en une journée. Enfin, à Savigny-sur-Orge (Essonne), Kaufman & Broad a écoulé près de la moitié de son programme, à 4200 euros le mètre carré, en un seul week-end. 

Source: Fédération des promoteurs immobiliers. Le marché s'est envolé en 2016, grâce à la double clientèle des investisseurs et des primoaccédants. Ces acheteurs ont pleinement profité des aides de l'Etat (loi Pinel et PTZ) pour réaliser leur projet et comptent poursuivre leurs emplettes en 2017.

Source: Fédération des promoteurs immobiliers. Le marché s'est envolé en 2016, grâce à la double clientèle des investisseurs et des primoaccédants. Ces acheteurs ont pleinement profité des aides de l'Etat (loi Pinel et PTZ) pour réaliser leur projet et comptent poursuivre leurs emplettes en 2017.

Un tel déferlement n'est pas une surprise. Outre le moral des Français, en forte remontée, les conditions d'achat sont exceptionnelles. Du jamais-vu depuis plus d'une décennie! Les taux de crédit, déjà au plancher en 2015, ont continué à dégringoler en 2016, dopant le marché et solvabilisant une bonne partie des acheteurs. "En huit ans, la baisse des crédits a augmenté le pouvoir d'achat de 30%", calcule Bruno Deletré, directeur général du Crédit foncier de France. 

Les primo-accédants de retour

Une conjoncture ultra-favorable qui a permis le retour des primo-accédants, exclus du marché depuis de nombreuses années. "Ces jeunes acquéreurs peuvent désormais s'offrir un logement pour le prix d'un loyer", observe Stéphane Theuriau, président de Cogedim. Pourquoi s'en priver? La décision d'achat est d'autant plus aisée que "les banques sont devenues beaucoup plus souples", constate Michel Mouillart.  

Elles sont bien volontiers prêteuses et refusent rarement les dossiers, sauf situation professionnelle précaire (en CDD, par exemple). Et puis, lorsque ces ménages, le plus souvent modestes, achètent dans le neuf -ou encore dans l'ancien, mais à condition d'effectuer des travaux correspondant à 25% de la valeur du bien-, ils peuvent prétendre au prêt à taux zéro (PTZ), puissant soutien de l'Etat, considéré par les établissements financiers comme un véritable apport. 

Même effet d'aubaine pour les investisseurs. Ils sont revenus en nombre pour profiter des avantages fiscaux liés à l'achat d'un logement locatif dans le neuf: la loi Pinel est en effet plutôt généreuse en termes de réduction d'impôts. "Nous avons assisté à un franc rattrapage de la part de ce type d'acquéreurs, qui avaient disparu des bureaux de vente après avoir boudé le dispositif précédent", souligne Alexandra François-Cuxac.  

Aujourd'hui, ces futurs bailleurs représentent à nouveau plus de la moitié des achats du secteur de la promotion. Un afflux qui devrait se poursuivre jusqu'à la fin du "Pinel", prévu le 31 décembre 2017. D'autant que ces Français en quête d'épargne n'ont plus vraiment l'embarras du choix pour placer leur argent: des placements comme l'assurance-vie ont vu leurs rendements dégringoler. "L'immobilier est désormais le seul socle sur lequel compter", affirme Sébastien de Lafond, président fondateur de Meilleursagents.com

Profiter de la fenêtre de tir

Une explosion des prix bloquerait un marché en apparence vigoureux mais en réalité fragile, parce que dépendant d'un seul facteur (le coût du crédit). A cet égard, la remontée probable des taux d'emprunt, autour de 0,5% en 2017, selon Cafpi (de 1,5% en moyenne à 2%), devrait contribuer à un retour au calme et à un nouvel atterrissage en douceur. Et ce, même si "ce n'est pas la fin des taux bas", dixit Maëlle Bernier, porte-parole de Meilleurstaux.com. "Le cycle de correction lente du marché, enregistré depuis cinq ans, a été enrayé par la chute des crédits. S'ils remontent, la décrue pourrait reprendre", estime Olivier Eluère, économiste au Crédit agricole. 

Ce n'est pas une raison pour attendre davantage. Dix-huit mois après le début de la reprise, ceux qui hésitent encore feraient bien de commencer à arpenter les rues de leur ville à la recherche de leur nouveau logement. Il n'est pas trop tard, mais "il faut arrêter de repousser sa décision", conseille Nordine Hachemi. "Il y a urgence", répète à l'envi Sébastien de Lafond.  

Avec une fenêtre de tir de deux ou trois mois à ne surtout pas laisser passer. C'est donc le moment de profiter des dernières bonnes affaires, comme ce 3-pièces de 60 mètres carrés doté d'un charmant jardin privatif de 15 mètres carrés, situé non loin du marché d'Aligre, dans le XIIe arrondissement de Paris, et vendu à moins de 600000 euros. Ou ce petit studio mansardé, niché dans le quartier de Montorgueil (IIe arrondissement de la capitale), qui a été cédé au prix de 140000 euros.  

Source : "L'express"